¿Qué es el formulario F3?
El F3 es la memoria descriptiva del BPS — un formulario tipo declaración jurada donde se detallan todas las características constructivas de una obra. Pensalo como la "radiografía" del edificio: qué tipo de estructura tiene, qué materiales se usaron, qué instalaciones incluye.
BPS lo exige porque necesita entender qué se hizo para poder calcular cuánta mano de obra fue necesaria (en jornales) y, por tanto, cuánto deben pagarse en aportes a la seguridad social.
En resumen: El F3 describe la obra → BPS estima jornales → los jornales determinan los aportes. Sin F3, no hay cálculo posible y el trámite no avanza.
¿Quién completa y firma el F3?
Según el instructivo de BPS, los datos del F3 los puede completar el titular, su representante o el técnico. En la práctica lo completa el técnico responsable: un arquitecto o ingeniero civil, que indica su número de Caja de Profesionales (CJPPU) y adjunta timbre profesional vigente de la Caja de Profesionales ($ 270 en 2026). El registro ante el MTSS es de la obra, no del técnico.
Según el instructivo oficial de BPS, el formulario requiere tres firmas:
- Técnico de la obra — El arquitecto o ingeniero (con número de CJPPU)
- Contratista — La empresa constructora (si existe; en regularizaciones muchas veces no hay)
- Titular o representante — El propietario del inmueble
Si no hay técnico ni contratista (caso de autoconstrucción), el titular puede llenarlo dejando constancia en la sección de observaciones. Pero en la práctica, para regularizaciones siempre interviene un arquitecto porque también se necesitan planos y declaración jurada.
¿Qué datos lleva el F3?
El formulario F3 (versión 2020, vigente) tiene un formato estructurado con secciones específicas. Estas son las principales:
Datos generales
- Descripción general de las tareas realizadas
- Identificación del titular, contratista y técnico
- Período de obra (el F3 debe referirse a un solo período)
Características constructivas
El grueso del formulario es un checklist donde el técnico marca y describe los sistemas y materiales utilizados:
| Sección | Qué se describe |
|---|---|
| Estructura | Tipo de fundaciones, pilares, vigas, losas, hormigón armado |
| Cerramientos verticales | Muros exteriores (material, espesor), tabiques interiores |
| Cielorrasos | Tipo y material (yeso, durlock, hormigón visto) |
| Revestimientos | Baños, cocinas, pisos (tipo de piezas, dimensiones) |
| Instalación sanitaria | Cantidad de aparatos, tipo de abastecimiento, red de desagüe |
| Instalación eléctrica | Cantidad de puestas (bocas de luz, tomacorrientes) |
| Acondicionamiento térmico | Aire acondicionado, radiadores, losa radiante |
| Pintura | Interior/exterior, tipo de producto, cantidad de manos |
| Obras exteriores | Pavimentos, piscina, parrilleros, muros perimetrales |
Fuente: BPS — Instructivo de la memoria descriptiva (F3), formularios de registro de obras y formulario F3 v02 (agosto 2020).
Ejemplo concreto
Para una reforma de baño y cocina en un apartamento, el F3 describiría:
- Tabiques interiores de ladrillo de campo (15 cm) con revoque de portland y enduido
- Revestimiento cerámico en baño (paredes hasta 2,10 m, piso porcelanato 45×45)
- Instalación sanitaria: 1 inodoro, 1 bidet, 1 lavatorio, 1 ducha (agua fría y caliente)
- Instalación eléctrica: 8 puestas nuevas
- Pintura interior: látex acrílico, 2 manos, paramentos verticales y cielorrasos
¿Cuándo es obligatorio el F3?
Según el instructivo de BPS, el F3 es obligatorio en estos casos:
- Obras nuevas — Siempre
- Ampliaciones — Siempre
- Demoliciones — Siempre
- Reformas con modificación de estructura — Siempre
- Reformas sin modificación de estructura — Solo si superan 30 jornales de medio oficial albañil ($ 79.520 vigente)
- Regularizaciones — Siempre, independientemente del tipo de obra
Importante: En regularizaciones, el F3 se presenta siempre. No importa si la reforma fue chica — si estás regularizando, BPS exige la memoria descriptiva para poder calcular los aportes pendientes.
Cómo se conecta el F3 con el cálculo de aportes
Acá está lo que realmente importa: el F3 no es solo un formulario burocrático. Es la base que BPS usa para estimar cuánta mano de obra llevó la construcción y, por tanto, cuánto hay que pagar.
La lógica es esta:
- El arquitecto describe la obra en el F3 (materiales, instalaciones, superficies)
- BPS clasifica la complejidad según parámetros internos
- Se estiman los jornales necesarios para esa obra
- Se aplica la fórmula de aportes:
Fórmula de aportes BPS:
Jornales estimados × jornal medio del oficial albañil × 71,8%
El 71,8% es la tasa de aportación unificada de la construcción: 9% aporte patronal + 17,9% aporte personal + 29,9% cargas salariales (aguinaldo, licencia y salario vacacional) + 9% Seguro Nacional de Salud + 6% BSE (accidentes de trabajo). El FOCER no está incluido. En obras de arquitectura se suma un 4% para la Caja de Profesionales (75,8%).
¿Qué significa en la práctica? Que una descripción más detallada y compleja en el F3 implica más jornales estimados y mayores aportes. Pero eso no quiere decir que haya que subestimar — describir menos de lo que realmente se hizo puede generar problemas graves si BPS inspecciona.
F3 para obras nuevas vs. regularizaciones
Hay una diferencia clave según el momento en que se presenta:
| Escenario | Cómo se completa el F3 |
|---|---|
| Inscripción previa (antes de construir) | Se describe lo que se va a hacer, según el proyecto aprobado |
| Regularización (después de construir) | Se describe lo que ya se hizo, relevando la obra existente |
En una regularización, el arquitecto visita el inmueble, releva las características constructivas (materiales, terminaciones, instalaciones) y describe lo existente. Si la obra difiere de planos previos, BPS requiere nuevos gráficos ajustados a la realidad construida.
Errores comunes al completar el F3
1. No describir todos los rubros
El instructivo de BPS es claro: si algún rubro del formulario no aplica, hay que dejarlo explícito en observaciones. No alcanza con dejarlo en blanco — BPS puede interpretar que se omitió información.
2. Mezclar períodos de obra
El F3 debe referirse a un solo período de obra. Si hiciste una reforma en 2019 y otra en 2022, necesitás un F3 para cada una. Esto es importante en regularizaciones de obras por etapas.
3. Inconsistencia con los planos
Si el F3 dice "porcelanato en pisos" pero los planos muestran "alisado de cemento", BPS va a observar la inconsistencia. El arquitecto debe verificar que la memoria descriptiva coincida con la documentación gráfica.
4. Faltar timbre profesional
El F3 es un documento técnico que requiere timbre profesional vigente de la Caja de Profesionales ($ 270 en 2026). Sin timbre, BPS rechaza la presentación. Es un detalle administrativo pero que atrasa el trámite semanas.
5. No incluir documentación fotográfica cuando ayuda
Para sistemas constructivos no tradicionales (steel frame, SIP, construcción en seco), conviene adjuntar fotos del proceso constructivo además de la memoria descriptiva. No es un requisito del instructivo, sino una recomendación del estudio: ayuda a que BPS entienda el sistema y reduce observaciones.
El F3 dentro del paquete de documentación
El F3 se presenta junto con el resto de los formularios obligatorios. En una regularización estándar, la documentación completa es:
| Doc. | Nombre | Quién |
|---|---|---|
| F1 | Registro de obra privada | Titular + Técnico |
| F3 | Memoria descriptiva | Técnico |
| F4 | Minuta notarial | Escribano |
| F6 | Declaración jurada del técnico | Técnico |
| Planos | Planta, cortes, fachadas, ubicación | Técnico |
| F9 | Cambio de estado de obra (cierre) | Titular |
¿Cuánto cuesta completar el F3?
El F3 no tiene costo propio ante BPS — no lleva tasa ni arancel estatal. Lo que sí tiene costo es el trabajo profesional del arquitecto que lo completa, porque implica:
- Visita al inmueble para relevamiento
- Análisis de materiales y sistemas constructivos
- Completar el formulario técnicamente
- Timbre profesional (Caja de Profesionales)
En general, el F3 se incluye dentro de los honorarios globales de la regularización, que cubren todos los formularios, planos y gestión ante BPS.
Requisitos formales que no podés olvidar
- No se admiten enmiendas, interlineados ni tachados que no estén salvados por el titular
- Debe adjuntarse timbre profesional vigente de la Caja de Profesionales, junto con el número de CJPPU del técnico
- Se presenta escaneado en PDF a través de servicios en línea de BPS
- Las firmas de técnico, contratista y titular implican responsabilidad penal (art. 347 del Código Penal) por la declaración efectuada
- Debe referirse a un solo período de obra