Obras sin declarar
Regularización de obras no declaradas en Uruguay.
Si construiste, ampliaste o reformaste sin hacer los trámites en su momento, hoy podés ponerlo en regla. Te explicamos el proceso completo y nos encargamos de todo: BPS, DGI, FOCER e Intendencia.
Por qué importa
Consecuencias de no regularizar una obra
No declarar una obra no es un problema técnico, es un problema patrimonial. Estas son las situaciones que vemos todos los meses en el estudio:
Cómo lo hacemos
Proceso para regularizar una obra no declarada
El trámite tiene una secuencia clara. Te llevamos paso a paso, sin sorpresas. Estos son los 5 momentos del proceso:
Casos frecuentes
Obras no declaradas que regularizamos todos los meses
No te va a sorprender: prácticamente todas las casas tienen al menos una. Estos son los casos más comunes que vemos en el estudio:
- ✓ Habitación o dormitorio agregado al fondo del terreno
- ✓ Cerramiento de balcón o terraza para hacerla un espacio más
- ✓ Quincho, parrillero o galpón construido sin permiso
- ✓ Ampliación de cocina, baño o living
- ✓ Construcción de un segundo piso o entrepiso
- ✓ Apartamento independiente construido sobre la casa principal
- ✓ Casa construida desde cero sin permiso de construcción
- ✓ Reformas integrales que cambiaron la distribución original
Antigüedad
¿Hasta qué antigüedad se puede regularizar?
BPS regulariza obras con una antigüedad de hasta 10 años civiles. Según la antigüedad, cambia qué hay que hacer:
- • Obras de hasta 10 años civiles — se regularizan ante BPS y se pagan los aportes completos calculados según superficie y tipo de obra.
- • Obras de más de 10 años civiles — los aportes ya están totalmente prescriptos (prescripción de adeudos tributarios) y la obra queda fuera de la regularización ante BPS y del control para el certificado especial (Ley 19.996). Siguen aplicando la Intendencia (permiso o regularización municipal) y Catastro, y el costo se concentra en honorarios profesionales y trámites.
La antigüedad se prueba con fotos aéreas, recibos antiguos de servicios, declaraciones de vecinos o cualquier documento que permita establecer cuándo se construyó.
Documentación
¿Qué documentación necesitamos?
Nosotros nos encargamos de prácticamente todo. Lo que necesitamos de tu lado es básico:
Seguí leyendo
Más sobre regularización de obras
Preguntas frecuentes
Sobre regularización de obras no declaradas.
Si tu pregunta no está acá, escribinos por WhatsApp y te respondemos en menos de 24 horas.
¿Qué es una obra no declarada en Uruguay?
Es cualquier construcción, ampliación o reforma realizada sin haber sido inscripta ante BPS, DGI y la Intendencia correspondiente. La normativa uruguaya exige declarar las obras de construcción, incluso las chicas y sin importar quién las haya ejecutado; la excepción son las pequeñas obras de mantenimiento hechas por una empresa registrada, donde el propietario no inscribe nada.
¿Qué pasa si no regularizo una obra no declarada?
Sin regularización se traban la venta, la hipoteca y la escrituración de la propiedad. Además, en Montevideo las construcciones sin permiso pagan el Impuesto a la Edificación Inapropiada (entre 25% y 200% de la Contribución Inmobiliaria según la irregularidad, o entre 10% y 75% si el valor catastral es menor a $ 889.281), se atrasan sucesiones y trámites notariales, y en casos extremos puede aplicarse orden de demolición.
¿Hasta qué antigüedad se puede regularizar una obra ante BPS?
BPS regulariza obras con una antigüedad de hasta 10 años civiles. Las obras más viejas tienen los aportes prescriptos y quedan fuera de la regularización ante BPS y del control para el certificado especial (Ley 19.996); para esas obras siguen aplicando la Intendencia (permiso o regularización municipal) y Catastro, y el costo principal son los honorarios profesionales.
¿Cómo se regulariza una construcción no declarada?
El proceso incluye relevamiento técnico, presentación ante BPS con formularios F1, F3 y F4, y trámite ante DGI y FOCER. Si la obra modifica estructura (obra nueva, ampliación, demolición o reforma con cambios estructurales), BPS pide además planos y la declaración jurada del técnico (F6), con firma de arquitecto o ingeniero; pueden sustituirse por un relevamiento integral. Acá te explicamos el proceso completo.
¿Puedo regularizar sin contratar arquitecto?
Depende de la obra. Cuando modifica estructura (obra nueva, ampliación, demolición o reforma con cambios estructurales), BPS pide planos y la declaración jurada del técnico (F6) firmados por arquitecto o ingeniero civil, o un relevamiento integral que los sustituye. En los demás casos, la firma técnica se pide solo cuando corresponde. Igual, el permiso o la regularización ante la Intendencia también requieren un técnico, y armar el expediente con un profesional evita observaciones.
¿Cuánto demora regularizar una obra no declarada?
Entre 6 y 12 semanas, dependiendo de la complejidad de la obra y la respuesta de los organismos. El relevamiento y los planos son los primeros 30 días; la inscripción ante BPS, DGI y FOCER se hace en paralelo y termina en 2-4 semanas adicionales.
¿Conviene regularizar antes de poner la propiedad en venta?
Sí, siempre. Vender con obras no declaradas baja el precio de la propiedad porque el comprador no puede acceder a crédito bancario, y muchos escribanos directamente se niegan a escriturar. Regularizar antes de listar la propiedad mejora el precio y acelera la venta.
Pongamos tu obra en regla.
Diagnóstico inicial sin costo. Te decimos exactamente qué hay que hacer y cuánto sale. Más de 500 obras regularizadas en 20 años.