Los tres organismos que multan
Cuando hacés una obra sin declarar en Uruguay, no es un solo organismo el que te puede sancionar — son tres, cada uno por motivos distintos:
- BPS — Multas registrales + aportes no pagados + mora
- Intendencia — Impuesto a la edificación inapropiada por obra sin permiso de construcción
- DGI — IVA no declarado por agregación de valor al inmueble
Cada uno tiene sus propios montos y mecanismos. Vamos por partes.
Multas de BPS
Multa registral: por no inscribir a tiempo
La más directa. Si inscribís la obra fuera del plazo legal (desde 10 días antes de empezar y hasta 48 horas hábiles de iniciada), BPS cobra:
| Concepto | Multa |
|---|---|
| Inscripción fuera de plazo | 1 UR |
| Cierre de obra fuera de plazo (más de 30 días) | 1,5 UR |
| Alta de trabajador fuera de plazo | 1 UR por trabajador |
| Alta de trabajador ingresada de oficio por BPS | 2 UR por trabajador |
Fuente: BPS — Guía de construcción. 1 UR ≈ $ 1.940 (setiembre 2026).
Estas multas parecen menores, pero son solo la punta del iceberg.
Aportes atrasados: el costo real
El verdadero golpe económico no es la multa registral — son los aportes que debiste pagar y no pagaste. BPS estima los jornales que insumió la obra (basándose en una memoria descriptiva y los metros construidos) y cobra:
Aporte unificado de la construcción: 71,8% sobre los jornales estimados.
Incluye: aportes jubilatorios patronales y obreros (26,9%), seguro de enfermedad, cuota parte de aguinaldo/licencia/salario vacacional, y seguro BSE (6%).
Ejemplo concreto: en vivienda tradicional BPS estima unos 3 jornales por m², así que una ampliación de 40 m² anda en 112 jornales de medio oficial albañil. Con el jornal actual:
- 112 jornales × $ 2.176 = $ 243.712 en jornales
- 71,8% de aportes = $ 174.985
Si la obra es de años anteriores, BPS liquida con el jornal de esa época (más bajo) y le suma la multa y los recargos por mora hasta la fecha de pago.
Multas y recargos por mora
Si los aportes se pagan fuera de plazo, BPS aplica:
| Demora | Con nómina en plazo | Sin nómina |
|---|---|---|
| Hasta 5 días hábiles | 2,5% | 5% |
| Más de 5 días hábiles y hasta 90 días corridos | 5% | 10% |
| Más de 90 días corridos | 10% | 20% |
Porcentaje sobre el tributo pagado fuera de plazo (art. 94 del Código Tributario). Fuente: BPS — Multas y recargos por mora.
Además, se aplican recargos mensuales sobre el capital impago, capitalizables cada cuatro meses (0,80% mensual en octubre de 2026). Es decir: generan intereses sobre intereses. Cuanto más pasa el tiempo, más crece la deuda. Según el simulador de BPS, sobre una deuda de $ 100.000 sin nómina presentada, la multa y los recargos suman:
| Antigüedad de la deuda | Multa + recargos |
|---|---|
| Menos de 1 año | $ 24.000 – 29.000 |
| 2 años | $ 43.000 |
| 3 años | $ 59.000 |
| 5 años | $ 96.000 |
| 7 años | $ 141.000 |
| 9 años | $ 204.000 |
Simulación con el servicio "Simular multas y recargos de obligaciones mensuales" de BPS, pago al 2 de octubre de 2026. Las tasas de recargo de años anteriores fueron más altas que la actual, por eso las deudas viejas crecen más rápido.
Lo que cobra la Intendencia
La Intendencia sanciona la obra sin permiso de construcción. No tiene que ver con BPS — es un trámite municipal independiente.
En Montevideo
Las construcciones sin permiso pagan el Impuesto a la Edificación Inapropiada (Digesto Departamental, arts. 513.6, 513.7 y 513.9). Se calcula como un porcentaje de la Contribución Inmobiliaria y depende del tipo de irregularidad y del valor catastral del inmueble:
| Situación | % de la Contribución Inmobiliaria |
|---|---|
| Construcción sin permiso (valor catastral desde $ 889.281) | 25% a 200% |
| Construcción sin permiso (valor catastral menor a $ 889.281) | 10% a 75% |
| Estructura inconclusa paralizada por más de 2 años | 600% |
Dentro de cada rango, el porcentaje varía según la irregularidad. Fuente: Normativa Departamental de Montevideo.
Es un impuesto que se suma a la Contribución Inmobiliaria mientras la construcción siga sin regularizar: no es una multa aparte que se cobre además de él.
En otros departamentos
Cada departamento tiene su propio régimen y sus propios montos, así que conviene revisarlo caso a caso con la Intendencia que corresponda.
La prescripción: el atenuante clave
En una obra que nunca se inscribió, los aportes ante BPS prescriben a los 10 años, contados desde el fin del año civil en que se hizo la obra (art. 38 del Código Tributario). Las multas por mora y los recargos prescriben junto con los aportes. Si la obra tiene más de 10 años civiles:
- Los aportes, multas y recargos de BPS ya prescribieron
- BPS solo regulariza obras de hasta 10 años civiles, así que la obra queda fuera de la regularización ante BPS — y tampoco se controla para el certificado especial al vender (Ley 19.996)
- Siguen pendientes la Intendencia (permiso o regularización municipal) y Catastro, con los honorarios profesionales correspondientes
Para obras más nuevas en las que algún período ya prescribió, la prescripción no se aplica sola: hay que pedirla con el trámite Petición – Prescripción de adeudos tributarios.
Esto hace que regularizar obras antiguas sea mucho más barato de lo que la mayoría piensa. Más detalles en nuestra guía de costos de regularización.
El costo real de no declarar: bloqueo patrimonial
Las multas son un problema, pero el verdadero costo de una obra no declarada es el bloqueo patrimonial. Mientras la obra no esté regularizada:
- No podés vender — El escribano exige certificados de BPS al día. Sin ellos, no firma la escritura.
- No podés hipotecar — Ningún banco otorga crédito sobre inmuebles con obras irregulares.
- Se atrasan sucesiones — Los herederos no pueden hacer la partición ni vender hasta regularizar.
- Perdés oportunidades — Cada mes que pasa con la obra sin declarar, las multas crecen (recargos capitalizables) y perdés valor del inmueble.
Caso típico: Un propietario quiere vender su casa. El certificado de arquitecto revela una ampliación de 30 m² no declarada, hecha hace 5 años. Para escriturar necesita regularizar. Total estimado: $ 200.000 a $ 285.000 (≈ USD 5.000 a 7.100) entre aportes, multa, recargos y honorarios, y casi la mitad son multa y recargos. Si la misma obra tuviera más de 10 años civiles, los aportes ya estarían prescriptos y la obra quedaría fuera de la regularización ante BPS; quedarían la parte municipal, Catastro y honorarios: USD 600 a USD 900.
Cómo evitar las multas
La regla es una sola: inscribir la obra antes de empezar.
- Si la hacés con empresa: la empresa se encarga de inscribir y aportar. Pedí la factura como respaldo.
- Si la hacés vos (autoconstrucción) o con ayuda (mano de obra benévola): inscribí la obra en BPS online y pedí la desgravación. Costo: $ 0.
- Si contratás un trabajador directo: inscribite como "usuario de servicio" en BPS y contratá póliza BSE.
- Si la obra requiere permiso: tramitalo en la Intendencia con un arquitecto antes de empezar.
Si ya hiciste la obra sin declarar
No entres en pánico. La regularización ante BPS existe para esto y es un trámite que hacemos todos los días. Lo importante:
- Cuanto antes regularices, menos pagás — Los recargos de BPS son capitalizables, así que crecen con el tiempo
- Si tiene más de 10 años civiles, los aportes ya prescribieron — Queda fuera de la regularización ante BPS; lo que resta es la Intendencia y Catastro
- No esperes a querer vender — Regularizar bajo presión de una compraventa siempre sale más caro y con más estrés