La lista corta: qué certificados pide el escribano
En Uruguay, el comprador elige al escribano. Es ese escribano el que solicita todos los certificados, hace el estudio de títulos y verifica que todo esté en orden para escriturar.
Pero vos como vendedor necesitás saber qué va a pedir — porque si algo falla, la venta se traba y perdés tiempo (y posibles compradores).
| Documento | Organismo | Qué verifica | Plazo |
|---|---|---|---|
| Título de propiedad (escritura) | DGR | Titularidad del inmueble | Ya lo tenés |
| Certificado de Registro de Propiedad | DGR | Gravámenes, embargos, hipotecas | 5–10 días |
| Certificado de Interdicciones | DGR | Que no estés inhibido para vender | 5–10 días |
| Certificado Especial de BPS | BPS | Sin deudas + obras declaradas | 7–30 días |
| Certificado Único Departamental (CUD) | Intendencia | Contribución Inmobiliaria al día | 5–15 días |
| Certificado de DGI | DGI | Situación fiscal del vendedor | 3–5 días |
| Cédula Catastral vigente | Catastro | Descripción y valor catastral | 5–10 días |
| Plano de mensura | Catastro / Agrimensor | Medidas reales del terreno | Variable |
| Certificado DJCU (Montevideo) | Intendencia Mdeo. | Caracterización urbana | 10–20 días |
Según el caso pueden pedirse certificados adicionales: Actos Personales (DGR), certificado de saneamiento (OSE), poderes si actúa un representante, etc.
Documento por documento: qué necesitás saber
1. Título de propiedad (escritura inscripta)
Es la escritura pública que acredita que el inmueble es tuyo, inscripta en el Registro de la Propiedad Sección Inmobiliaria. Si la perdiste, el escribano puede obtener una copia del registro — pero eso suma tiempo.
El escribano del comprador va a verificar toda la cadena de títulos (últimos 30 años) para confirmar que no haya vicios ni interrupciones.
2. Certificado Especial de BPS — el que más traba
Este es el documento que genera más sorpresas. El Certificado Especial de BPS acredita que:
- No tenés deudas de seguridad social con BPS
- Todas las obras del inmueble están declaradas
Se solicita online en el portal de BPS y tiene una vigencia de 180 días. El problema: si BPS detecta obras no declaradas en los últimos 10 años, observa la solicitud y no te da el certificado hasta que regularices.
La trampa del BPS: Muchos propietarios se enteran recién cuando quieren vender que tienen una ampliación, un galpón o una reforma sin declarar. Ahí empiezan las corridas: sin el certificado especial, el escribano no puede escriturar. Y regularizar lleva de 30 a 90 días adicionales.
Si tenés obras que no declaraste, leé nuestra guía sobre regularización ante BPS. Si necesitás el certificado de arquitecto para la solicitud, es algo que hacemos a diario.
3. Certificado Único Departamental (CUD)
Lo emite la Intendencia de tu departamento. Acredita que no debés Contribución Inmobiliaria, Impuesto de Primaria ni otros tributos municipales. Sin él, el escribano no inscribe la escritura.
Costo: Varía por departamento. En Montevideo se gestiona online. Si debés contribución, primero tenés que ponerte al día.
4. Certificado de DGI
Si sos contribuyente de DGI (empresa, sociedad o unipersonal), necesitás el Certificado Único Especial que acredite que estás al día con tus obligaciones fiscales. Para personas físicas que no son contribuyentes, no es exigible — pero el escribano puede pedirte una declaración jurada.
5. Cédula Catastral vigente
Emitida por la Dirección Nacional de Catastro. Describe el inmueble (superficie, ubicación, valor catastral) y es necesaria para calcular los impuestos de la transacción. Si los datos no coinciden con la escritura, hay que corregirlos antes de vender.
6. Plano de mensura
Un agrimensor habilitado verifica las medidas reales del terreno. Si el plano de mensura es antiguo pero coincide con la realidad actual, generalmente se acepta. Si hubo modificaciones en el terreno (fraccionamientos, fusiones), necesitás uno nuevo.
7. Certificado DJCU — solo Montevideo
La Declaración Jurada de Caracterización Urbana la firma un arquitecto y describe las construcciones existentes en el padrón para la Intendencia de Montevideo. Si tenés obras sin permiso, este trámite puede complicarse. Más sobre este tema en nuestra guía de DJCU.
8. Certificados de servicios (OSE, UTE, saneamiento)
En algunos casos el escribano pide constancias de que los servicios están al día. El certificado de saneamiento (OSE) es obligatorio en zonas con red de alcantarillado. UTE y ASSE no siempre se piden pero es buena práctica tenerlos.
Los impuestos que paga el vendedor
| Impuesto | Tasa | Base de cálculo |
|---|---|---|
| ITP (Transmisiones Patrimoniales) | 2% | Valor catastral del inmueble |
| IRPF (si corresponde) | 12% | Ganancia entre compra y venta (inmuebles adquiridos después de julio 2007) |
El ITP lo paga siempre el vendedor. El IRPF solo aplica si compraste el inmueble después del 1° de julio de 2007 y vendés a un precio mayor. Si es tu vivienda permanente y la habitaste al menos un año, podés quedar exonerado.
Cronograma realista: cuándo empezar
Si tenés todo en orden (obras declaradas, impuestos al día, planos vigentes), el proceso de documentación lleva 2 a 4 semanas. Pero esa es la excepción.
Lo que realmente pasa en la mayoría de las ventas:
- El certificado de BPS revela una obra sin declarar → +30 a 90 días para regularizar
- El plano de mensura no coincide con la realidad → +20 a 40 días para nuevo plano
- Hay deuda de contribución inmobiliaria → +10 a 30 días para pagar o convenir
- El título tiene un vicio → puede requerir proceso judicial
Consejo profesional: Empezá a juntar los papeles 2 a 3 meses antes de poner la propiedad en venta. Si esperás a tener comprador, cualquier problema te pone en una posición débil para negociar y puede hacer caer la operación.
El paso a paso de la venta
- Reunir documentación — Pedí tu cédula catastral, verificá que no debas contribución y solicitá el certificado especial de BPS (es online).
- Publicar la propiedad — Con fotos de calidad y datos precisos (metros, padrón, contribución).
- Boleto de reserva — Se firma con el comprador, se fija precio y plazo para escriturar. Seña habitual: 10% del valor.
- Estudio de títulos — El escribano del comprador estudia los títulos (20-30 días) y pide todos los certificados.
- Escritura definitiva — Se firma ante escribano, se paga el saldo, se liquidan impuestos.
- Inscripción registral — El escribano inscribe la escritura en el Registro de la Propiedad.
Obras sin declarar: el problema más frecuente
En nuestra experiencia, el 60-70% de las propiedades en Uruguay tienen alguna obra no declarada: una ampliación del baño, un quincho, un cierre de garage, un altillo. La mayoría de los propietarios ni siquiera saben que eso es un problema hasta que quieren vender.
Cuando el escribano solicita el certificado especial de BPS y BPS detecta la obra, la venta se frena. Ahí hay que:
- Contratar un arquitecto que haga el certificado de arquitecto (CA)
- Inscribir la obra en BPS y pagar aportes (o demostrar prescripción si tiene más de 10 años)
- Si es en Montevideo, presentar el permiso de construcción en la Intendencia
- Obtener el certificado especial una vez regularizado todo
¿Cuánto cuesta? Depende del tamaño de la obra y su antigüedad. Consultá nuestra guía de costos de regularización. Si la obra tiene más de 10 años, los aportes de BPS prescriben y el costo baja significativamente.
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