La lista corta: qué certificados pide el escribano
En Uruguay, el comprador elige al escribano. Es ese escribano el que solicita todos los certificados, hace el estudio de títulos y verifica que todo esté en orden para escriturar.
Pero vos como vendedor necesitás saber qué va a pedir — porque si algo falla, la venta se traba y perdés tiempo (y posibles compradores).
| Documento | Organismo | Qué verifica | Plazo |
|---|---|---|---|
| Título de propiedad (escritura) | DGR | Titularidad del inmueble | Ya lo tenés |
| Certificado de Registro de Propiedad | DGR | Gravámenes, embargos, hipotecas | 5–10 días |
| Certificado de Interdicciones | DGR | Que no estés inhibido para vender | 5–10 días |
| Certificado Especial de BPS | BPS | Sin deudas + control de obras (si sos contribuyente de BPS) | 5–15 días hábiles (estimado) |
| Contribución Inmobiliaria al día | Intendencia | Que el padrón no deba Contribución | Variable |
| Certificado Único Departamental (CUD) | Intendencia | Contribución y Patente al día (solo contribuyentes de IRAE o IMEBA) | Variable |
| Certificado Único de DGI | DGI | Situación fiscal del vendedor (si es contribuyente) | 3–5 días |
| Constancia de Primaria | DGI | Impuesto de Enseñanza Primaria al día | Online, gratis |
| Cédula Catastral | Catastro | Descripción y valor catastral | Común: al instante · Informada: 24 h |
| Certificado de saneamiento | Intendencia (en Montevideo) | Conexión al saneamiento, o que no hay colector o no es posible conectar | Variable |
| Plano de mensura | Catastro / Agrimensor | Medidas reales del terreno | Variable |
| DJCU (urbanos y suburbanos) | Catastro (DNC) | Caracterización urbana vigente | Variable |
Plazos orientativos. Según el caso pueden pedirse certificados adicionales: Actos Personales (DGR), poderes si actúa un representante, etc. Cuando corresponde, el Registro también controla el Impuesto al Patrimonio.
Documento por documento: qué necesitás saber
1. Título de propiedad (escritura inscripta)
Es la escritura pública que acredita que el inmueble es tuyo, inscripta en el Registro de la Propiedad Sección Inmobiliaria. Si la perdiste, el escribano puede obtener una copia del registro — pero eso suma tiempo.
El escribano del comprador va a verificar toda la cadena de títulos (últimos 30 años) para confirmar que no haya vicios ni interrupciones.
2. Certificado Especial de BPS — el que más traba
Este es el documento que genera más sorpresas. Se exige si sos contribuyente de BPS: quien alguna vez inscribió una obra en BPS lo es, y las sociedades anónimas siempre lo necesitan. Si no sos contribuyente, firmás una declaración jurada negativa. El Certificado Especial de BPS acredita que:
- No tenés deudas con BPS a la fecha del acto
- No hay obras sin declarar en los últimos 10 años civiles: si el inmueble tiene construcciones, lo afirmás vos en la declaración jurada de no obra; si es un terreno sin construcciones, se adjunta el certificado de arquitecto o ingeniero civil
Se solicita online en el portal de BPS y tiene una vigencia de 180 días. El problema: si BPS detecta obras no declaradas en los últimos 10 años, observa la solicitud y no te da el certificado hasta que regularices.
La trampa del BPS: Muchos propietarios se enteran recién cuando quieren vender que tienen una ampliación, un galpón o una reforma sin declarar. Ahí empiezan las corridas: sin el certificado especial, el escribano no puede escriturar. Y regularizar suele llevar de 30 a 90 días adicionales.
Si tenés obras que no declaraste, leé nuestra guía sobre regularización ante BPS. Si necesitás el certificado de arquitecto para la solicitud, es algo que hacemos a diario.
3. Certificado Único Departamental (CUD)
Lo emite la Intendencia de tu departamento. Acredita que estás al día con los tributos departamentales que abarca: Contribución Inmobiliaria y Patente de rodados. Se exige solo si sos contribuyente de IRAE o IMEBA (Ley 17.930, art. 487; Decreto 502/007); si no lo sos, firmás una declaración negativa. Tiene vigencia de un año.
Aparte del CUD, el escribano controla siempre que la Contribución Inmobiliaria del padrón esté al día (Ley 9.328).
Costo: Varía por departamento. En Montevideo se gestiona online. Si debés contribución, primero tenés que ponerte al día.
4. Certificado de DGI y constancia de Primaria
Si sos contribuyente de DGI (empresa, sociedad o unipersonal), necesitás el Certificado Único de DGI (el común), que acredita que estás al día con tus obligaciones fiscales y tiene vigencia anual. Para personas físicas que no son contribuyentes, no es exigible — pero el escribano puede pedirte una declaración jurada.
Además, desde el 3 de setiembre de 2018 DGI administra el Impuesto de Enseñanza Primaria. Necesitás la constancia de estar al día con Primaria, que es gratuita y se pide online: sin ella, el escribano no puede autorizar la enajenación (Decreto 140/025, art. 12).
5. Cédula Catastral vigente
Emitida por la Dirección Nacional de Catastro. Describe el inmueble (superficie, ubicación, valor catastral) y es necesaria para calcular los impuestos de la transacción. Si los datos no coinciden con la escritura, hay que corregirlos antes de vender. La cédula común es gratuita y sale al instante online; la cédula informada cuesta alrededor de $ 900 (valor publicado 2025) y llega dentro de las 24 horas siguientes al pago. Te explicamos todo en nuestra guía de la cédula catastral.
6. Plano de mensura
Un agrimensor habilitado verifica las medidas reales del terreno. Si el plano de mensura es antiguo pero coincide con la realidad actual, generalmente se acepta. Si hubo modificaciones en el terreno (fraccionamientos, fusiones), necesitás uno nuevo.
7. DJCU (Declaración Jurada de Caracterización Urbana)
La Declaración Jurada de Caracterización Urbana la firma un arquitecto y describe las construcciones existentes en el padrón. Es nacional: rige para los inmuebles urbanos y suburbanos de todo el país y se presenta ante la Dirección Nacional de Catastro, no ante la Intendencia (Ley 17.296, art. 178, en la redacción dada por la Ley 19.996, art. 125). Tiene vigencia de 5 años (10 años en propiedad horizontal). Si tenés obras sin permiso, este trámite puede complicarse. Más sobre este tema en nuestra guía de DJCU.
8. Certificado de saneamiento y servicios
Para transferir un inmueble urbano o suburbano con construcciones, el certificado de saneamiento es obligatorio haya o no red de alcantarillado: acredita que el inmueble está conectado, que no existe colector o que la conexión no es posible (Ley 18.840, art. 15). En Montevideo lo emite la Intendencia. Además, en algunos casos el escribano pide constancias de que OSE y UTE están al día.
Los impuestos que paga el vendedor
| Impuesto | Tasa | Base de cálculo |
|---|---|---|
| ITP (Transmisiones Patrimoniales) | 2% (y otro 2% el comprador) | Valor real del inmueble fijado por Catastro (actualizado) |
| IRPF (si corresponde) | 12% | Ganancia de la venta; si se compró antes del 1/7/2007, se puede optar por un ficto |
El ITP lo pagan las dos partes: 2% el vendedor y 2% el comprador, calculado sobre el valor real de Catastro. El IRPF grava la ganancia de la venta al 12%. Si compraste antes del 1° de julio de 2007 también aplica, pero podés optar por tributar sobre un ficto (15% del precio de venta o del valor real, el mayor) en lugar de la ganancia real. Si vendés tu vivienda permanente, podés quedar exonerado si la operación no supera 1.200.000 UI y reinvertís al menos el 50% en otra vivienda de hasta 1.800.000 UI dentro de los 12 meses (DGI). Cada caso conviene verlo con tu contador o escribano.
Cronograma realista: cuándo empezar
Si tenés todo en orden (obras declaradas, impuestos al día, planos vigentes), el proceso de documentación lleva 2 a 4 semanas. Pero esa es la excepción.
Lo que realmente pasa en la mayoría de las ventas:
- El certificado de BPS revela una obra sin declarar → +30 a 90 días para regularizar
- El plano de mensura no coincide con la realidad → +20 a 40 días para nuevo plano
- Hay deuda de contribución inmobiliaria → +10 a 30 días para pagar o convenir
- El título tiene un vicio → puede requerir proceso judicial
Consejo profesional: Empezá a juntar los papeles 2 a 3 meses antes de poner la propiedad en venta. Si esperás a tener comprador, cualquier problema te pone en una posición débil para negociar y puede hacer caer la operación.
El paso a paso de la venta
- Reunir documentación — Pedí tu cédula catastral, verificá que no debas contribución ni Primaria y, si sos contribuyente de BPS, solicitá el certificado especial (es online).
- Publicar la propiedad — Con fotos de calidad y datos precisos (metros, padrón, contribución).
- Boleto de reserva — Se firma con el comprador, se fija precio y plazo para escriturar. Seña habitual: 10% del valor.
- Estudio de títulos — El escribano del comprador estudia los títulos (20-30 días) y pide todos los certificados.
- Escritura definitiva — Se firma ante escribano, se paga el saldo, se liquidan impuestos.
- Inscripción registral — El escribano inscribe la escritura en el Registro de la Propiedad.
Obras sin declarar: el problema más frecuente
En nuestra experiencia, el 60-70% de las propiedades en Uruguay tienen alguna obra no declarada: una ampliación del baño, un quincho, un cierre de garage, un altillo. La mayoría de los propietarios ni siquiera saben que eso es un problema hasta que quieren vender.
Cuando el escribano solicita el certificado especial de BPS y BPS detecta la obra, la venta se frena. Ahí hay que:
- Contratar un arquitecto que releve lo construido y prepare planos y formularios (sobre su rol, mirá el certificado de arquitecto BPS)
- Inscribir la obra en BPS y pagar aportes (o demostrar prescripción si tiene más de 10 años)
- Si es en Montevideo, presentar el permiso de construcción en la Intendencia
- Obtener el certificado especial una vez regularizado todo
¿Cuánto cuesta? Depende del tamaño de la obra y su antigüedad. Consultá nuestra guía de costos de regularización. Si la obra tiene más de 10 años, los aportes de BPS prescriben y el costo baja significativamente.
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