Si estás por construir, ampliar o reformar en Montevideo, el permiso de construcción de la Intendencia es uno de los dos trámites obligatorios que tenés que hacer (el otro es la inscripción ante BPS). Son trámites distintos, ante organismos distintos, pero ambos son necesarios.
En esta guía te explico cómo funciona el permiso municipal: qué etapas tiene, qué documentos necesitás, cuánto demora, cuánto cuesta y qué pasa si construís sin él.
¿Qué obras necesitan permiso de construcción?
No toda intervención en tu casa requiere permiso, pero el umbral es bajo. La regla (Res. IM 4876/23, art. 5): en propiedad común, toda construcción necesita permiso salvo las de 4 m² o menos que no incorporen instalación sanitaria nueva; en propiedad horizontal, cualquier construcción, sin importar el área. Además requieren permiso los muros de más de 2 m, las modificaciones de fachada, los cambios de destino con obras y los cambios de régimen.
Necesitan permiso:
- Obra nueva (construir desde cero)
- Ampliaciones (agregar metros cubiertos)
- Reformas estructurales (modificar muros portantes, losas, cimientos)
- Demoliciones parciales
- Modificaciones de fachada
- Muros de más de 2 metros de altura
- Cambio de destino con obras (ej: vivienda a comercio)
- Cambio de régimen: incorporación a propiedad horizontal (o a la inversa)
- Construcciones en espacios públicos o concesiones
No necesitan permiso:
- Pintura interior y exterior
- Reparación o sustitución de aberturas existentes (sin modificar vano)
- Impermeabilización de azoteas
- Reparaciones de cañerías dentro de la vivienda
- Mantenimiento de pisos y revestimientos
Atención: Aunque una obra no necesite permiso de la Intendencia, puede necesitar inscripción en BPS si contratás mano de obra. Son obligaciones independientes.
Las etapas del permiso: implantación y construcción
Desde el 17 de octubre de 2023 (Res. IM 4876/23), la gestión ya no se clasifica en Fases A, B y C: según el destino, la zona y las características del proyecto, se compone de un Permiso de Implantación y/o un Permiso de Construcción.
| Antes de 10/2023 | Hoy | Qué evalúa | Quién resuelve |
|---|---|---|---|
| Fase A | Permiso de Implantación | Inserción urbana: retiros, alturas, FOS, FOT, afectaciones, régimen de suelo | Servicio de Implantaciones |
| Fase B | Permiso de Construcción | Aspectos edilicios: habitabilidad, higiene, seguridad, accesibilidad | Servicio Contralor de la Edificación |
El Permiso de Implantación evalúa si tu proyecto se puede hacer en ese lugar: ¿cumple con la normativa urbanística del padrón? ¿Respeta retiros, alturas, factor de ocupación? No autoriza a iniciar obras. En suelo urbano y régimen general se gestiona cuando lo exige la normativa, cuando la propuesta no cumple el marco de implantación o necesita estudios pormenorizados; también corresponde siempre en suelo rural y suburbano y en padrones de régimen patrimonial. Por eso muchas viviendas en suelo urbano que cumplen la norma van directo al Permiso de Construcción.
El Permiso de Construcción evalúa si tu proyecto se puede hacer de esa manera: ¿cumple con las normas de habitabilidad, higiene, seguridad y accesibilidad? Acá se analizan los planos constructivos. Es el permiso que autoriza a construir, reformar, ampliar o regularizar.
¿Y las Fases A, B, B1, B2 y BC?
Es la clasificación anterior: hasta octubre de 2023 los trámites se dividían en Fase A, Fase B y sus variantes (B1, B2 y las de regularización BC, B1C, B2C). Las fases solo siguen vigentes para los trámites iniciados antes de la Res. IM 4876/23. Igual las vas a seguir viendo: en expedientes viejos y en el Simulador de Tasas, que todavía usa las etiquetas B, B1, B2 y BC para calcular el monto.
Antes de presentar: las gestiones previas
Antes de solicitar el permiso, según el caso, se piden a la Intendencia los documentos de la Certificación de Información Territorial, que te dicen qué se puede construir en tu padrón: alineaciones, alturas, retiros, afectaciones y régimen de suelo. Cada uno tiene una vigencia en días calendario:
- Informe de Alineaciones y Parámetros Territoriales — 150 días
- Constancia de Régimen de Suelo (nivel de protección patrimonial) — 90 días
- Certificado de Afectaciones (ensanches, apertura de vías, espacios libres) — 30 días
- CITIM (Certificado de Información Territorial Integral de Montevideo, Res. IM 2852/25) — 150 días; tiene el mismo valor que el Informe de Alineaciones
Sin esta información, tu arquitecto no puede ni empezar a diseñar con certeza.
No confundir con la DJCU: la DJCU (Declaración Jurada de Caracterización Urbana) no forma parte de estas gestiones. Es una declaración ante la Dirección Nacional de Catastro, no ante la Intendencia, y describe lo construido en el padrón para el registro catastral.
Documentación necesaria
El trámite es 100% digital y se presenta a través del portal de trámites de la Intendencia de Montevideo. La documentación varía según el tipo de obra, pero los elementos más comunes son:
Para el Permiso de Implantación:
- Formulario web de solicitud completado
- Certificado notarial de titularidad del inmueble (según modelo único de la Intendencia)
- Gestiones previas vigentes (Informe de Alineaciones o CITIM, Certificado de Afectaciones y Constancia de Régimen de Suelo, según corresponda)
- Plano de mensura del padrón
- Planos de implantación y propuesta (plantas, cortes, fachadas)
- Memoria descriptiva del proyecto
Para el Permiso de Construcción:
- Permiso de Implantación aprobado (cuando corresponde)
- Planos de albañilería completos
- Planos sanitarios
- Plano de fachada y cortes
- Declaración de gestión de residuos sólidos
- Comprobante del Simulador de Tasas
Requisito del profesional: El trámite solo puede ser presentado por un arquitecto o ingeniero civil inscripto en el Registro de Empresas y Profesionales (REP) de la Intendencia, con domicilio digital constituido y firma digital avanzada (Agesic). No lo puede hacer el propietario por su cuenta.
Plazos: ¿cuánto demora cada permiso?
La normativa departamental establece plazos máximos, pero la duración real depende de si el proyecto cumple la norma o necesita apartamientos:
| Situación | Plazo máximo |
|---|---|
| Proyecto que cumple la normativa sin apartamientos | 60 días |
| Proyecto con tolerancias resueltas a nivel de servicio | 120 días |
| Tolerancias elevadas a Gerencia o Departamento | 180 días |
| Reválidas (cualquier etapa) | 30 días |
Fuente: Res. IM 4876/23, art. 6 (Digesto Departamental, art. R.1913.7). Días calendario, por cada permiso (implantación y construcción se cuentan por separado), desde el primer día hábil siguiente a la presentación. No se cuentan el tiempo de pago de tasas ni el de levantamiento de observaciones.
En la práctica, para una vivienda unifamiliar que cumple la norma, el proceso completo suele tomar 2 a 4 meses. Si hay observaciones, tolerancias o el padrón tiene complejidades (zona patrimonial, régimen específico), puede extenderse a 6 meses o más.
Vigencia del permiso
Una vez aprobado, el permiso no dura para siempre:
- Permiso de Implantación en régimen general o patrimonial: 180 días
- Permiso de Implantación en régimen específico: 2 años (o el plazo que fije el decreto)
- Permiso de Construcción: 1 año para iniciar las obras
Si se vence el plazo, se puede pedir una reválida: se otorga en forma fundada y por única vez, siempre que no haya pasado más de 1 año desde el vencimiento y no hayan cambiado las condiciones ni la normativa aplicable (Res. IM 4876/23, art. 8). Plazo de resolución: 30 días.
Costos: tasa de construcción
El permiso de construcción no es gratuito. La Intendencia cobra una tasa de construcción que se calcula en función de tres variables:
- Metraje de la obra
- Destino (vivienda, comercio o industria)
- Tipo de trámite (obra nueva, reforma o regularización)
Desde el 1.º de marzo de 2018, el cálculo se hace obligatoriamente a través del Simulador de Tasas oficial de la Intendencia. El profesional ingresa los datos del padrón y las áreas proyectadas, y el sistema calcula el monto. El comprobante del simulador se adjunta al expediente.
Al costo de la tasa se suman:
- Timbres profesionales — Por cada documento que requiere firma profesional
- Honorarios del arquitecto — Por el proyecto, gestión y dirección de obra
- DJCU — La Declaración Jurada de Caracterización Urbana no es un costo de la Intendencia, sino de Catastro (se presenta ante la DNC al registrar el permiso y al final de obra); tiene su propio costo (alrededor de USD 160–200 + IVA)
Dato: Podés consultar el Simulador de Tasas de la Intendencia para estimar el costo antes de empezar.
El proceso paso a paso
Así se ve el camino completo, desde la idea hasta tener el permiso en la mano:
- Consulta inicial con arquitecto — Definís qué querés hacer y el profesional evalúa si necesitás Permiso de Implantación y de Construcción, o solo el de Construcción.
- Gestiones previas — Se piden el Informe de Alineaciones o CITIM, el Certificado de Afectaciones y, si corresponde, la Constancia de Régimen de Suelo, para saber qué permite la normativa en tu padrón.
- Proyecto — El arquitecto diseña la propuesta ajustada a la normativa urbanística y edilicia.
- Permiso de Implantación (si corresponde) — Se ingresa la documentación vía web. La Intendencia analiza la implantación urbana.
- Observaciones — Si el estudio técnico hace observaciones, el profesional tiene hasta 3 oportunidades de 20 días corridos para levantarlas (en la modalidad Express, hasta 3 de 10 días).
- Permiso de Construcción — Se ingresan los planos constructivos y sanitarios, la memoria y el cálculo de tasas.
- Pago de tasas — Una vez aprobada la documentación, se calculan las tasas. El permiso se otorga después del pago.
- Inicio de obra — Con el permiso aprobado, el profesional presenta la constancia de inicio de obra. Recién ahí podés empezar.
- Inscripción en BPS — En paralelo, se inscribe la obra ante BPS. Es un trámite separado pero igual de obligatorio.
- Final de obra y habilitación — Al terminar, se solicita la inspección final para obtener la habilitación. Ante Catastro, cada final de obra requiere además una DJCU que refleje lo construido.
Modalidad Rápida (Express)
Para proyectos que cumplen la normativa sin apartamientos, la Intendencia ofrece una modalidad rápida que agiliza la resolución. Desde el 2 de marzo de 2026 (Res. IM 0495/26) su alcance se amplió y abarca, siempre en suelo urbano, sin apartamientos normativos y cumpliendo las condiciones de régimen de suelo:
- Vivienda en propiedad horizontal, obra nueva, sin límite de unidades
- Vivienda en propiedad común: obra nueva, reforma o regularización
- Locales comerciales de menos de 200 m² que no requieran Viabilidad de Uso
Quedan excluidos de esta modalidad:
- Proyectos con apartamientos normativos o tolerancias de cualquier tipo
- Viviendas en régimen cooperativo
- Destinos industriales
Permiso de construcción vs. inscripción en BPS
Esta es una de las confusiones más comunes. Son dos trámites distintos, ante organismos distintos, con propósitos distintos:
| Permiso de construcción | Inscripción BPS | |
|---|---|---|
| Organismo | Intendencia de Montevideo | Banco de Previsión Social |
| Propósito | Autorizar la obra (urbanístico + edilicio) | Registrar la mano de obra y pagar aportes |
| Quién lo tramita | Arquitecto o ingeniero civil | Propietario, empresa o arquitecto |
| Cuándo | Antes de empezar la obra | Antes de empezar la obra |
| Consecuencia de no hacerlo | Impuesto a la Edificación Inapropiada + demolición potencial | Multas BPS + bloqueo patrimonial |
En otras palabras: tener permiso de la Intendencia no te exime de inscribir la obra en BPS, y viceversa. Para que tu obra esté 100% en regla, necesitás los dos.
Si ya estás en proceso de reforma integral o ampliación, tu arquitecto debería estar gestionando ambos en paralelo.
¿Qué pasa si construís sin permiso?
Construir sin permiso en Montevideo tiene consecuencias concretas:
- Impuesto a la Edificación Inapropiada — Para construcciones sin permiso, entre el 25% y el 200% de la Contribución Inmobiliaria (entre el 10% y el 75% si el valor catastral es menor a $ 889.281), cobrado de forma recurrente hasta que regularices. El 600% se aplica solo a estructuras inconclusas paralizadas por más de 2 años (Digesto Departamental, arts. 513.6, 513.7 y 513.9)
- Orden de demolición — En casos graves (obra en zona de afectación, invasión de retiros obligatorios, riesgo estructural)
- Bloqueo de trámites — No podés hacer final de obra, no podés incorporar a propiedad horizontal, no podés obtener habilitación comercial
Y a todo esto se suman las multas de BPS por obra no declarada, que son independientes del impuesto municipal.
Cómo regularizar una obra sin permiso
Si ya construiste sin tramitar el permiso, existe un camino para ponerte en regla: se gestiona el Permiso de Construcción como regularización. Es lo que antes se tramitaba como Fases BC, B1C o B2C; el Simulador de Tasas todavía usa etiquetas de ese esquema (como BC), y la tasa de una regularización lleva un recargo sobre la de obra nueva.
El proceso implica presentar la documentación de la obra tal como fue ejecutada (no como fue proyectada). El arquitecto releva lo construido, elabora los planos "conforme a obra" y los presenta ante la Intendencia. Se solicita la regularización y la habilitación de forma simultánea.
Importante: La regularización municipal (permiso) y la regularización ante BPS son trámites separados. Si tu obra no tiene ni permiso ni inscripción en BPS, necesitás hacer ambas. Nosotros gestionamos las dos.
¿Querés saber cuánto puede costarte? Consultá nuestra guía de costos de regularización para tener una estimación.
Inicio Anticipado de Obra
¿Necesitás empezar antes de tener el permiso aprobado? Existe un trámite llamado Inicio Anticipado de Obra (IAO), pero es excepcional:
- Requiere causa debidamente justificada
- Lo aprueba el Intendente por resolución, previo informe técnico
- El propietario y el profesional asumen total responsabilidad por las consecuencias
- Se debe comprometer a ajustar la obra a la autorización definitiva
- No se admite en sectores con apartamientos normativos
- No regulariza obras ya existentes
En la práctica, el IAO se usa en proyectos grandes donde la demora del trámite genera perjuicios económicos significativos. Para una vivienda o reforma típica, lo más conveniente es esperar la aprobación.
Consejos prácticos
- Empezá por la información del padrón. Antes de diseñar nada, pedí el Informe de Alineaciones o CITIM y el Certificado de Afectaciones. Te ahorra rediseños costosos. Si hay construcciones existentes, revisá también que la DJCU ante Catastro esté al día.
- Elegí un arquitecto con experiencia en trámites. La gestión ante la Intendencia tiene sus particularidades y un profesional que conozca el sistema te evita demoras innecesarias.
- Inscribí la obra en BPS en paralelo. No esperes a tener el permiso municipal para inscribir ante BPS. Son trámites independientes y BPS exige la inscripción antes de empezar. Más info en nuestra guía de formularios BPS.
- Respondé las observaciones rápido. Si la Intendencia te hace observaciones, tenés 20 días corridos para levantarlas (10 días en la modalidad Express), con un máximo de 3 oportunidades. Si no respondés, el trámite se da de baja.
- Guardá toda la documentación. El certificado de arquitecto que BPS exige para la compraventa verifica que la obra coincida con los planos aprobados.