Si estás por construir, ampliar o reformar en Montevideo, el permiso de construcción de la Intendencia es uno de los dos trámites obligatorios que tenés que hacer (el otro es la inscripción ante BPS). Son trámites distintos, ante organismos distintos, pero ambos son necesarios.
En esta guía te explico cómo funciona el permiso municipal: qué fases tiene, qué documentos necesitás, cuánto demora, cuánto cuesta y qué pasa si construís sin él.
¿Qué obras necesitan permiso de construcción?
No toda intervención en tu casa requiere permiso. La regla general: si la obra modifica la estructura, la fachada, la superficie construida o el destino del inmueble, necesitás permiso.
Necesitan permiso:
- Obra nueva (construir desde cero)
- Ampliaciones (agregar metros cubiertos)
- Reformas estructurales (modificar muros portantes, losas, cimientos)
- Demoliciones parciales
- Modificaciones de fachada
- Muros de más de 2 metros de altura
- Cambio de destino con obras (ej: vivienda a comercio)
- Incorporación a propiedad horizontal
- Construcciones en espacios públicos o concesiones
No necesitan permiso:
- Pintura interior y exterior
- Reparación o sustitución de aberturas existentes (sin modificar vano)
- Impermeabilización de azoteas
- Reparaciones de cañerías dentro de la vivienda
- Mantenimiento de pisos y revestimientos
Atención: Aunque una obra no necesite permiso de la Intendencia, puede necesitar inscripción en BPS si contratás mano de obra. Son obligaciones independientes.
Las etapas del permiso: Fase A y Fase B
El permiso de construcción en Montevideo no es un trámite único — se divide en etapas. Las dos principales son:
| Etapa | Nombre | Qué evalúa | Quién resuelve |
|---|---|---|---|
| Fase A | Permiso de Implantación | Inserción urbana: retiros, alturas, FOS, FOT, afectaciones, régimen de suelo | Servicio de Implantaciones |
| Fase B | Permiso de Construcción | Aspectos edilicios: habitabilidad, higiene, seguridad, accesibilidad | Servicio Contralor de la Edificación |
La Fase A evalúa si tu proyecto se puede hacer en ese lugar: ¿cumple con la normativa urbanística del padrón? ¿Respeta retiros, alturas, factor de ocupación? Si el predio está en zona patrimonial o régimen específico, acá es donde se estudia.
La Fase B evalúa si tu proyecto se puede hacer de esa manera: ¿cumple con las normas de habitabilidad, ventilación, iluminación, seguridad estructural? Acá se analizan los planos constructivos.
Variantes de Fase B
Según la complejidad del proyecto, la Fase B puede tomar distintas formas:
- Fase B — Cuando se tramitó previamente Fase A o Estudio de Impacto Territorial
- Fase B1 — Para proyectos más simples que no requieren Fase A (vivienda unifamiliar en régimen general, por ejemplo)
- Fase B2 — Para obras de menor cuantía o intervenciones menores
- Fases BC, B1C, B2C — Las versiones de regularización: para obras ya ejecutadas sin permiso
Antes de la Fase A: la Certificación de Información Territorial
Para muchos trámites, antes de arrancar con la Fase A necesitás obtener la Certificación de Información Territorial, que incluye la DJCU (Determinación de la Caracterización Urbana). Este documento te dice qué se puede construir en tu padrón: alturas máximas, retiros, afectaciones, régimen de suelo.
Sin esta información, tu arquitecto no puede ni empezar a diseñar con certeza.
Documentación necesaria
El trámite es 100% digital y se presenta a través del portal de trámites de la Intendencia de Montevideo. La documentación varía según el tipo de obra, pero los elementos más comunes son:
Para Fase A (implantación):
- Formulario web de solicitud completado
- Certificado notarial de titularidad del inmueble (según modelo único de la Intendencia)
- Certificación de Información Territorial / DJCU
- Plano de mensura del padrón
- Planos de implantación y propuesta (plantas, cortes, fachadas)
- Memoria descriptiva del proyecto
Para Fase B (construcción):
- Aprobación de Fase A (cuando corresponde)
- Planos de albañilería completos
- Planos sanitarios
- Plano de fachada y cortes
- Declaración de gestión de residuos sólidos
- Comprobante del Simulador de Tasas
Requisito del profesional: El trámite solo puede ser presentado por un arquitecto o ingeniero civil inscripto en el Registro de Empresas y Profesionales (REP) de la Intendencia, con domicilio digital constituido y firma digital avanzada (Agesic). No lo puede hacer el propietario por su cuenta.
Plazos: ¿cuánto demora cada fase?
La normativa departamental establece plazos máximos, pero la duración real depende de si el proyecto cumple la norma o necesita apartamientos:
| Situación | Plazo máximo |
|---|---|
| Proyecto que cumple la normativa sin apartamientos | 60 días |
| Proyecto con tolerancias resueltas a nivel de servicio | 120 días |
| Tolerancias elevadas a Gerencia o Departamento | 180 días |
| Reválidas (cualquier fase) | 30 días |
Fuente: Normativa Departamental de Montevideo, Art. R.1903. Plazos por cada fase (Fase A y Fase B se cuentan por separado).
En la práctica, para una vivienda unifamiliar que cumple la norma, el proceso completo (Fase A + Fase B) suele tomar 2 a 4 meses. Si hay observaciones, tolerancias o el padrón tiene complejidades (zona patrimonial, régimen específico), puede extenderse a 6 meses o más.
Vigencia del permiso
Una vez aprobado, el permiso no dura para siempre:
- Fase A en régimen general: 180 días para presentar la Fase B
- Fase A en régimen específico: 2 años
- Fase B: 1 año para iniciar las obras
Si se vence el plazo sin iniciar, tenés que tramitar una reválida (plazo de resolución: 30 días).
Costos: tasa de construcción
El permiso de construcción no es gratuito. La Intendencia cobra una tasa de construcción que se calcula en función de tres variables:
- Metraje de la obra
- Destino (vivienda, comercio o industria)
- Tipo de trámite (obra nueva, reforma o regularización)
Desde marzo de 2025, el cálculo se hace obligatoriamente a través del Simulador de Tasas oficial de la Intendencia. El profesional ingresa los datos del padrón y las áreas proyectadas, y el sistema calcula el monto. El comprobante del simulador se adjunta al expediente.
Al costo de la tasa se suman:
- Timbres profesionales — Por cada documento que requiere firma profesional
- Honorarios del arquitecto — Por el proyecto, gestión y dirección de obra
- DJCU — La Determinación de la Caracterización Urbana tiene su propio costo (alrededor de USD 160–200 + IVA)
Dato: Podés consultar el Simulador de Tasas de la Intendencia para estimar el costo antes de empezar.
El proceso paso a paso
Así se ve el camino completo, desde la idea hasta tener el permiso en la mano:
- Consulta inicial con arquitecto — Definís qué querés hacer y el profesional evalúa si necesitás Fase A, solo Fase B, o una combinación.
- DJCU y certificaciones — Se obtiene la Determinación de la Caracterización Urbana para saber qué permite la normativa en tu padrón.
- Proyecto — El arquitecto diseña la propuesta ajustada a la normativa urbanística y edilicia.
- Presentación Fase A — Se ingresa la documentación vía web. La Intendencia analiza la implantación urbana.
- Aprobación Fase A — Si es conforme, se avanza. Si tiene observaciones, el profesional tiene 20 días para levantarlas.
- Presentación Fase B — Se ingresan los planos constructivos y sanitarios, la memoria y el cálculo de tasas.
- Pago de tasas — Una vez aprobada la documentación, se calculan las tasas. El permiso se otorga después del pago.
- Inicio de obra — Con el permiso aprobado, el profesional presenta la constancia de inicio de obra. Recién ahí podés empezar.
- Inscripción en BPS — En paralelo, se inscribe la obra ante BPS. Es un trámite separado pero igual de obligatorio.
- Final de obra y habilitación — Al terminar, se solicita la inspección final para obtener la habilitación.
Modalidad Rápida (Express)
Para proyectos que cumplen la normativa sin apartamientos, la Intendencia ofrece una modalidad rápida que agiliza la resolución. Quedan excluidos de esta modalidad:
- Proyectos con apartamientos normativos que requieran Fase A previa
- Viviendas en régimen cooperativo
- Destinos industriales
Permiso de construcción vs. inscripción en BPS
Esta es una de las confusiones más comunes. Son dos trámites distintos, ante organismos distintos, con propósitos distintos:
| Permiso de construcción | Inscripción BPS | |
|---|---|---|
| Organismo | Intendencia de Montevideo | Banco de Previsión Social |
| Propósito | Autorizar la obra (urbanístico + edilicio) | Registrar la mano de obra y pagar aportes |
| Quién lo tramita | Arquitecto o ingeniero civil | Propietario, empresa o arquitecto |
| Cuándo | Antes de empezar la obra | Antes de empezar la obra |
| Consecuencia de no hacerlo | Multas municipales + demolición potencial | Multas BPS + bloqueo patrimonial |
En otras palabras: tener permiso de la Intendencia no te exime de inscribir la obra en BPS, y viceversa. Para que tu obra esté 100% en regla, necesitás los dos.
Si ya estás en proceso de reforma integral o ampliación, tu arquitecto debería estar gestionando ambos en paralelo.
¿Qué pasa si construís sin permiso?
Construir sin permiso en Montevideo tiene consecuencias concretas:
- Multas — Del 25% al 200% de la Contribución Inmobiliaria según la gravedad (sin trámite iniciado, con Fase A solamente, etc.)
- Impuesto a la edificación inapropiada — Del 10% al 600% de la Contribución Inmobiliaria, cobrado de forma recurrente hasta que regularices
- Orden de demolición — En casos graves (obra en zona de afectación, invasión de retiros obligatorios, riesgo estructural)
- Bloqueo de trámites — No podés hacer final de obra, no podés incorporar a propiedad horizontal, no podés obtener habilitación comercial
Y a todo esto se suman las multas de BPS por obra no declarada, que son independientes de las municipales.
Cómo regularizar una obra sin permiso
Si ya construiste sin tramitar el permiso, existe un camino para ponerte en regla. La Intendencia contempla fases específicas de regularización:
- Fase BC — Regularización cuando se tramitó Fase A pero no Fase B
- Fase B1C — Regularización de obras que habrían correspondido a Fase B1
- Fase B2C — Regularización de obras menores
El proceso implica presentar la documentación de la obra tal como fue ejecutada (no como fue proyectada). El arquitecto releva lo construido, elabora los planos "conforme a obra" y los presenta ante la Intendencia. Se solicita la regularización y la habilitación de forma simultánea.
Importante: La regularización municipal (permiso) y la regularización ante BPS son trámites separados. Si tu obra no tiene ni permiso ni inscripción en BPS, necesitás hacer ambas. Nosotros gestionamos las dos.
¿Querés saber cuánto puede costarte? Consultá nuestra guía de costos de regularización para tener una estimación.
Inicio Anticipado de Obra
¿Necesitás empezar antes de tener el permiso aprobado? Existe un trámite llamado Inicio Anticipado de Obra (IAO), pero es excepcional:
- Requiere causa debidamente justificada
- Lo aprueba el Intendente por resolución, previo informe técnico
- El propietario y el profesional asumen total responsabilidad por las consecuencias
- Se debe comprometer a ajustar la obra a la autorización definitiva
- No se admite en sectores con apartamientos normativos
- No regulariza obras ya existentes
En la práctica, el IAO se usa en proyectos grandes donde la demora del trámite genera perjuicios económicos significativos. Para una vivienda o reforma típica, lo más conveniente es esperar la aprobación.
Consejos prácticos
- Empezá por la DJCU. Antes de diseñar nada, obtené la caracterización urbana de tu padrón. Te ahorra rediseños costosos.
- Elegí un arquitecto con experiencia en trámites. La gestión ante la Intendencia tiene sus particularidades y un profesional que conozca el sistema te evita demoras innecesarias.
- Inscribí la obra en BPS en paralelo. No esperes a tener el permiso municipal para inscribir ante BPS. Son trámites independientes y BPS exige la inscripción antes de empezar. Más info en nuestra guía de formularios BPS.
- Respondé las observaciones rápido. Si la Intendencia te hace observaciones, tenés 20 días para levantarlas. Si no respondés, el trámite se da de baja automáticamente.
- Guardá toda la documentación. El certificado de arquitecto que BPS exige para la compraventa verifica que la obra coincida con los planos aprobados.